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Documents à fournir pour la signature d’un compromis de puis la Loi Alur

3 juillet 2014 No Comment

La signature du compromis de vente, depuis la loi Alur

 

L’achat ou la vente d’un logement doit passer  par la signature d’un compromis qui permet de fixer l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Ensuite, le notaire s’occupe des formalités préalables à la signature de l’acte de vente. Ensuite, en moyenne trois mois après avoir signé le compromis, l’acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire. Plus d’informations Agence immobilière Akorimmo 63 bld de Cessole 06100 Nice 0493729411 contact@akorimmo.com

Qu’est-ce qu’un compromis ?

C’est ce qu’on appelle un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et une promesse faite par l’acheteur d’acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé. A la suite du compromis l’acheteur a un droit de rétractation de 7 jours.

Le vendeur doit informer l’acheteur sur l’état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques, auquel s’ajoute, pour les lots de copropriété, avec la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014, une dizaine de documents permettant à l’acheteur de connaitre à la fois l’organisation de la copropriété et sa situation financière.

Les documents à annexer au compromis de vente

Le dossier de diagnostics techniques à annexer au compromis (l’agence Akorimmo peut vous fournir les coordonnées de diagnostiqueurs sur Nice)

Avant la vente, le vendeur fait appel à un diagnostiqueur afin de faire établir un dossier de diagnostics techniques. Il regroupe l’ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur avant la vente par un diagnostiqueur professionnel. L’acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis afin d’acheter en toute connaissance de cause. Le vendeur doit  être en mesure de présenter le diagnostic de performance énergétique à l’acheteur au cours des visites afin qu’il connaisse le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. Ce dossier est ensuite annexé au compromis de vente.

Le notaire demande également lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle, un diagnostic assainissement qui fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques. Plus d’informations Agence immobilière Akorimmo 63 bld de Cessole 06100 Nice 0493729411 contact@akorimmo.com

Depuis le 27 mars 2014, la loi Alur impose au vendeur d’un appartement situé en copropriété, ou de tout autre lot, d’annexer au compromis de vente un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété :

EN PLUS AVEC LA LOI ALUR :

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : 

  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : documents qui recensent l’ensemble des lots d’un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l’ensemble des règles qui organisent la vie dans votre immeuble. Si ces documents ont été modifiés par des actes qui ont été publiés, il faut également les joindre ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
  • la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble : ce document sera à joindre à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles comportant plus de 200 lots, mais seulement à compter du 01/01/2018 pour les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots) et le 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots ;

Document relatif à l’état de l’immeuble :

Le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic. C’est en quelque sorte le « carnet de santé » du bâtiment. qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l’identité du syndic en exercice.

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ;
  • Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

Clauses suspensives du compromis

  • Le prêt : En pratique, on laisse 45 jours à l’acquéreur, car le délai d’un mois s’avère être vraiment court pour permettre à l’acheteur d’effectuer toutes ses démarches et d’obtenir l’accord de la banque. En d’autres termes, il dispose de 45 jours pour faire savoir au vendeur s’il a ou non obtenu ses prêts.
  • l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;
  • la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
  • la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n’exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire. Plus d’informations Agence immobilière Akorimmo 63 bld de Cessole 06100 Nice 0493729411 contact@akorimmo.com

NB : d’autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un plombier qui achète un appartement pour en faire son magasin à Nice peut négocier avec le vendeur de n’acheter qu’à condition d’avoir préalablement obtenu l’accord de la mairie pour changer l’usage du logement.

La taxe d’habitation 

En pratique, elle reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier. Il n’est pas d’usage de prévoir un partage de cette taxe dans les compromis. Ainsi, si une vente a lieu le 15 janvier, le vendeur reste intégralement redevable de la taxe pour toute l’année. L’acheteur n’a donc aucune quote-part de cette taxe à lui rembourser. Plus d’informations Agence immobilière Akorimmo 63 bld de Cessole 06100 Nice 0493729411 contact@akorimmo.com

La taxe foncière

En revanche, la taxe foncière fait systématiquement l’objet d’une répartition entre vendeur et acheteur. Les compromis contiennent par conséquent des clauses types prévoyant une répartition « prorata-temporis ». L’acheteur rembourse ainsi au vendeur la part de taxe foncière correspondant à la partie de l’année durant laquelle il est propriétaire. Par exemple, si la vente a lieu le 1er avril, il est légitime que le vendeur prenne en charge les trois premiers mois et l’acheteur le reste.

En Outre, même si une clause de répartition entre vendeur et acheteur est inscrite dans le compromis, le vendeur a souvent du mal à récupérer le montant sept ou huit mois après, quand l’avis d’imposition lui parvient pour règlement.

C’est pour cela qu’il est d’usage de prévoir un remboursement anticipé par l’acheteur au vendeur de sa quote-part de taxe foncière. Pour cela, le vendeur présente l’avis de taxe foncière de l’année précédente à l’acheteur au moment de la signature du compromis chez le notaire. La part à rembourser par l’acheteur est calculée sur la base de cet avis, au prorata temporis. Cette somme est réglée par l’acheteur directement au vendeur en un chèque libellé à son ordre le jour de la vente. On considère alors que l’acheteur est définitivement quitte du règlement de sa quote-part à l’égard du vendeur.

Plus d’informations Agence immobilière Akorimmo 63 bld de Cessole 06100 Nice 0493729411 contact@akorimmo.com

 

 

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